Le pense-bête du projet

Quelles sont les démarches à ne pas oublier ?

Dans cet article, nous décrivons dans l’ordre chronologique les démarches nécessaires qui ne sont pas directement du ressort de l’architecte. Il faudra donc les prendre en compte dans votre budget et votre calendrier car elles sont pour la plupart inévitables.

Même si notre mission ne comprend pas la réalisation de ces démarches, nous sommes bien sûr présents à chaque étape pour vous accompagner, vous conseiller et vous aider à atteindre vos objectifs.

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ETAPE 1/ les études préliminaires : examiner la faisabilité du projet

 

> Le certificat d’urbanisme : connaître son droit à construire

Il peut être utile de demander un certificat d’urbanisme auprès de la mairie afin de mieux connaître la constructibilité de votre terrain et de « figer vos droits ».

Le certificat d’urbanisme d’information indique les règles d’urbanisme applicables sur un terrain donné, et le certificat d’urbanisme opérationnel permet de savoir si un projet de construction est réalisable.

Dans un délai de dix-huit mois suivant sa délivrance, les dispositions d’urbanisme, le régime des taxes et participations d’urbanisme, ainsi que les limitations administratives au droit de propriété, tels qu’ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause, à l’exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. Ainsi, en cas d’erreur ou d’omission de l’administration lors de la délivrance du certificat d’urbanisme, le demandeur bénéficie de la cristallisation des règles d’urbanisme applicables au jour de sa délivrance.

 

> Le bornage contradictoire : délimiter la propriété

Il est élaboré par un géomètre expert sur site, en présence du propriétaire du terrain et des propriétaires des parcelles voisines. Il consiste à déterminer clairement et définitivement les limites séparatives du terrain, avec des repères visibles (bornes). Les informations du cadastre ne sont pas précises et ne doivent surtout pas être considérées comme une référence pour les limites de propriété.

Le bornage contradictoire et le plan de bornage réalisés par le géomètre expert ont une valeur juridique. Ils sont indispensables pour s’assurer de ne pas empiéter sur les terrains contigües. Quelques centimètres de débord suffisent pour qu’un juge exige la démolition d’une construction, en cas de litige avec les voisins.

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ETAPE 2/ le permis de construire : obtenir son droit à construire

 

> L’étude thermique : obligatoire au dépôt du permis de construire

Elle est élaborée par un bureau d’études thermiques. Elle permet de déterminer, entre autre, les épaisseurs d’isolant nécessaires, le type de chaudière adéquat, etc. Le bureau d’étude fournit également deux attestations à remettre à l’administration : la première lors du dépôt du dossier de permis de construire, et le seconde à l’achèvement des travaux. Celles-ci permettent de certifier le respect de la réglementation thermique en vigueur, et l’efficacité énergétique du bâtiment construit. A l’achèvement des travaux, lors de la visite de certification, un test obligatoire d’étanchéité à l’air sera effectué. Il peut être intéressant de réaliser un test préalable quand la construction est tout juste close et couverte, afin de s’assurer des performances et repérer les éventuels défauts de l’enveloppe. En effet, des reprises en fin de chantier, après les travaux de second oeuvre et de finition, seront plus compliquées à gérer.

Dans certains cas (réhabilitation et extension de petites surfaces notamment), les exigences thermiques sont moindres et l’étude thermique n’est pas obligatoire au dépôt du permis de construire.

 

> La demande de permis de construire

Elle s’adresse à la mairie de la commune où est situé le terrain. L’architecte s’occupe de l’élaboration du dossier mais c’est au demandeur de déposer le dossier signé en mairie. Il reçoit alors un récépissé de dépôt qui garantit la date de début d’instruction. Des pièces complémentaires pourront être demandées dans un délai maximal d’un mois après cette date. Le délai d’instruction pour une maison individuelle, hors cas particuliers (espace protégé au titre du patrimoine ou de l’environnement par exemple) est de deux mois. Au terme de ce délai, la mairie émet un arrêté d’acceptation (parfois avec des prescriptions à respecter) ou de refus. Un silence de la mairie vaut, en principe, une absence d’opposition. Dans ce cas, un certificat attestant l’absence d’opposition peut être réclamé.

 

> L’affichage du permis de construire

L’autorisation d’urbanisme doit être affichée sur le terrain dès sa notification et jusqu’à la fin des travaux (elle est également affichée en mairie), grâce à un panneau rectangulaire de grandes dimensions visible depuis l’espace public. Des informations précises doivent y figurer lisiblement (nom du demandeur, numéro et date du permis de construire, nature du projet, surface de la constructions, adresse de la mairie, etc.)

Nota : L’affichage réglementaire de l’autorisation d’urbanisme sur le terrain peut être constaté par un huissier afin d’éviter toute contestation quant à son bon affichage et quant à sa durée d’affichage.

 

> Le délai de recours des tiers

Dans les deux mois à compter de l’affichage du permis de construire sur le terrain, les tiers (voisins notamment) peuvent contester la validité du permis de construire en exerçant un recours. Avant d’entamer les travaux, il est donc impératif d’attendre le terme de ce délai de deux mois.

Les tiers exerçant un recours doivent justifier d’un intérêt à agir en apportant la preuve que la construction affecte directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de leur bien. Le recours prend la forme dans un premier temps d’un recours gracieux auprès de la mairie, puis éventuellement d’un recours contentieux auprès du tribunal administratif. Les motifs d’annulation d’un permis de construire sont généralement la non conformité du projet vis-à-vis des règles d’urbanisme ou l’irrégularité de la procédure administrative (dossier de permis de construire incomplet par exemple).

Nota : Une fois les deux mois écoulés, les possibilités de recours sont limités, mais le permis peut être contesté s’il n’a pas été correctement affiché sur le terrain. Une fois achevée, la construction peut également faire l’objet d’une attaque au civil pour des préjudices graves occasionnés à un voisin (trouble anormal de voisinage, en terme d’ensoleillement, de vue, etc.)

 

> La durée de validité

Un permis de construire est valable 3 ans, reconductibles dans certaines conditions. Les travaux doivent être entamés dans ce délai et peuvent être interrompus pour une durée maximum de 1 an.

 

> Les taxes 

Des taxes et participations d’urbanisme sont prélevées par la commune sur les projets de construction. Elles sont calculées au moment du permis de construire, en fonction notamment des surfaces de plancher créées.

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ETAPE 3/ la consultation des entreprises : fournir un dossier complet

 

> L’étude de sol

Elle est élaborée par un bureau d’études géotechniques. Elle est indispensable pour connaître la nature du sol et déterminer le type et le dimensionnement des fondations. Elle comprend a minima une mission G12. Il faut prévoir l’accès d’une petite pelleteuse et quelques trous dans le terrain qui permettent de faire des prélèvements.

 

> L’étude structurelle

Elle est élaborée par un bureau d’études structurelles pour dimensionner le système constructif de la construction, en fonction du projet architectural et du risque sismique du lieu. C’est souvent l’entreprise de gros oeuvre qui la prend en charge. 

 

> D’autres études

peuvent être souhaitées en plus, au cas par cas. Il peut s’agir par exemple d’une étude acoustique pour se protéger de nuisances sonores particulières.

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ETAPE 4/ le chantier : s’assurer contre les risques

 

> L’assurance Dommages Ouvrage

Elle est obligatoire et a pour objet d’intervenir en préfinancement des dommages de nature décennale, c’est-à-dire qu’elle permet de procéder aux remboursements ou à l’exécution de toutes les réparations faisant l’objet de la garantie décennale, sans attendre une décision de justice statuant sur les responsabilités de chacun. En cas de non-souscription de cette assurance, non seulement l’indemnisation des éventuelles malfaçons sera plus longue à obtenir, mais en cas de revente de la maison dans les dix ans suivant l’achèvement de sa construction le maître d’ouvrage est personnellement responsable vis-à-vis du nouvel acquéreur de toutes les conséquences résultant du défaut d’assurance. Le coût de l’assurance dommages ouvrage représente souvent 3% du montant des travaux.

 

> Le constat d’huissier

Il est recommandé de faire constater par un huissier, avant le démarrage du chantier, l’état des ouvrages existants appartenant aux voisins, si les travaux envisagés sont susceptibles de les impacter. L’accord du voisin est d’ailleurs obligatoire pour toute intervention sur un mur mitoyen, même un simple adossement.

 

> La déclaration réglementaire d’ouverture de chantier (DROC).

Un formulaire à déposer en mairie le jour de l’ouverture du chantier.

 

> Les différents concessionnaires (électricité, eau, gaz, téléphonie, etc.)

Ils devront intervenir pour raccorder la maison sur leur réseau. Il ne faut pas oublier de prendre en considération les dépenses liées qui sont un budget conséquent.

 

> La réception

C’est le moment où l’ouvrage est achevé et où le client en prend possession. C’est donc au maître d’ouvrage de déclarer la réception avec l’assistance de l’architecte. Préalablement, une visite est organisée par l’architecte avec le maître d’ouvrage et les entreprises pour repérer les éventuelles réserves. Celles-ci devront être levées par les entreprises dans un délai réglementaire.

 

> Les garanties légales qui vous protègent

  • Parfait achèvement (durée 1 an) : Les désordres survenus après la réception, dans la première année suivant l’achèvement des travaux, doivent être repris par les entreprises. La retenue de garantie ou la caution bancaire, représentant 5% du montant des marchés des entreprises, permettent de garantir la prise en charge de ces travaux.
  • Bon fonctionnement (durée 2 ans) : Les équipements sont garantis deux ans à compter de la date de la réception.
  • Garantie décennale (durée 10 ans, comme son nom l’indique…) : Les désordres structurels sont garantis durant dix ans.

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